GayrimenkulHukuku

Kapsam

Gayrimenkul hukuku; arsa, konut ve işyeri gibi taşınmazların edinilmesi, kullanılması, devri ve paylaşılması ile bunlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakları (ipotek, irtifak, intifa) kapsar. Temel çerçeveyi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetine ve tapu siciline ilişkin hükümleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu oluşturur. Kira ilişkileri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümlerine (m. 299 vd.) tabidir. İmar, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm ise 3194 sayılı İmar Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi kamu hukuku düzenlemeleriyle şekillenir.

Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman hem özel hukuku hem idare hukukunu ilgilendirir. Örneğin ruhsatsız bir yapı komşu ve yüklenici ilişkilerini olduğu kadar idari yaptırımları da etkiler. Bu nedenle işlemlerde tapu kaydıyla birlikte imar durumu, yapı denetimi ve vergi yükümlülükleri de gözden geçirilir.

Sık karşılaşılan konular

• Taşınmaz satış ve satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi.
• Tapu kaydındaki şerh, beyan ve takyidatların değerlendirilmesi.
• Tapu iptali ve tescil davaları, önalım hakkına dayalı davalar.
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri.
• Kira sözleşmesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, depozito.
• Tahliye sebepleri: ödememe, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, gereksinim ve yeniden inşa.
• Kat mülkiyeti kapsamında yönetim planı, ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri.
• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırmasız el atma.
• Riskli yapıların tespiti, yıkımı ve kentsel dönüşümde malik hakları.
• Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi.

Süreç ve dikkat edilecek noktalar

Taşınmaz işlemlerinde ilk adım tapu kaydının, imar durumunun ve taşınmaz üzerindeki takyidatların incelenmesidir. Taşınmaz satışına ve satış vaadine ilişkin sözleşmeler resmî şekle tabidir; tapu müdürlüğünde veya noter huzurunda düzenlenmeyen sözleşme geçerli olmaz (TBK m. 237). Bu nedenle adi yazılı sözleşmelerle yapılan ödemelerin sonradan geri alınması ayrı bir değerlendirme konusudur.

Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B); kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler bunun dışındadır. Kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye taleplerinde Türk Borçlar Kanunu’nda kısa süreler öngörülmüştür; örneğin yeni kira dönemi için kira bedelinin tespiti davası ancak kanunda belirtilen sürede açılabilir. Kira bedeli artışında ayrıca tüketici fiyat endeksine bağlı bir üst sınır bulunur (TBK m. 344).

İmar işlemlerine karşı idari yargıda dava açma süresi kural olarak tebliğden veya ilandan itibaren altmış gündür (İYUK m. 7); kamulaştırma işlemine karşı iptal davası ise tebligattan itibaren otuz gün içinde açılır (2942 sayılı Kanun m. 14). Kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapı tespitine itiraz ve maliklerin karar çoğunluğu 6306 sayılı Kanun’da düzenlenmiştir; bu Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı dava açma süresi de otuz gündür. Yabancıların taşınmaz edinimi Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki sınırlamalara tabidir. Yapı ve taşınmaz uyuşmazlıklarında keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu kez sonucu belirler.

Büromuzun yaklaşımı

Taşınmaz dosyalarında tapu, imar ve sözleşme belgeleri birlikte incelenir; hukuki durum, riskler ve izlenebilecek yollar yazılı olarak özetlenir. Arabuluculuk, icra ve dava süreçlerine geçmeden önce süreler ve dava şartları belirlenir.